少し前に賃貸住宅を法人契約して、役員社宅として節税しようと動いていましたが、ついに社宅家賃の計算ができました。
(長かった・・・)

借り上げ社宅にした場合の経費参入割合

結果、私(当社)の場合は15万円の家賃の物件について、賃料相当額は12,935円となりました。

経費参入割合は約92%となりました!

税理士に計算してもらったので詳細な計算方法はうまく説明できませんが、この辺りの計算は税理士にやってもらえばよく、約92%も経費参入できるという事実が大きいと思います。

普通は役員社宅の家賃は50%が相場だと思いますので、きちんと計算することで大きく経費参入割合を増やすことができたので満足です。

ただ、計算に必要な書類を揃えるのは結構大変でしたので、その辺りのことをメモ書きとして記事にしたいと思います。

賃貸物件を社宅として借りる場合、必要な書類を揃えられず計算ができない場合もあると思いますので、参考にしていただければと思います。


役員社宅の賃料相当額を計算するのに必要な書類

  • 土地・建物の登記簿謄本
  • 土地・建物の固定資産税評価証明書

法人で役員社宅を借りた場合、役員から徴収する賃料相当額(経費参入額)は以下の計算式の合計額となります。

(その年度の建物の固定資産税の課税標準額)×0.2%
12円×(その建物の総床面積(平方メートル)/(3.3平方メートル))
(その年度の敷地の固定資産税の課税標準額)×0.22%

計算は税理士に頼めば良かったので、細かな計算については割愛しますが、計算のためには土地、建物それぞれの面積と固定資産税評価額を知る必要があります。

賃貸マンションの場合は専有部分の面積と共有部分の面積、および建物全体の敷地面積を知る必要があります。

共有部分の面積を知るにはマンション全体の共有面積を調べて、それを借りた部屋の専有面積の割合で算出します。

建物と敷地の面積を知るには、建物の登記簿謄本を取得すると知ることができます。

不動産の登記簿謄本は法務局やその出張所で取得することができます。

登記簿謄本はオンラインで取得することもできるようですが、データ化が進んでいないことも多く、法務局に行くのが確実です。

借りている物件は墨田区でしたので、管轄している法務局墨田出張所へ行くことにしました。

こちらは誰でも取得することができ、法務局のスタッフの人も親切でしたので操作方法を説明してくれたので、問題なく取得できました。

問題は固定資産税評価証明書でした。。


固定資産税評価証明書を取得するのに必要な書類

  • 賃貸借契約書
  • 登記簿謄本の原本
  • 運転免許証
  • 申請書(代表印を押下したもの)

事前に都税事務所に確認したところ、固定資産税評価証明書を取得するのに必要な書類は上記でした。

上記は物件を借りている人、法人であれば代表者が取得するのに必要な書類ですので、その他の立場の人が取得する際に必要な書類は異なるようです。

また申請書については都税事務所に設置してありますが、法人の代表印が必要になるため、代表印を持っていくのが嫌な人はインターネットなどでダウンロードして持っていく必要があります。


取得にあたって起きた問題

まず問題となったのが賃貸借契約書の問題です。

賃貸借契約書は謄本上の所有者の人と結んでいる契約書である必要があり、契約上で不動産会社などを介して行っている場合は、オーナーと不動産会社が締結している契約書も必要ということでした。

私が締結した賃貸借契約書は、

「自分(法人)と不動産会社」で締結した契約書でした。

そのため、「不動産会社とオーナー」で締結した契約書が必要になりました。

ですので、不動産会社に連絡をしてオーナーと締結した契約書のコピーを提供してもらうように交渉しました。

不動産会社に契約書を提供する義務がない上、何の得にもならない話でしたので、相当渋られました・・・

2度3度と交渉を重ねた上でようやく契約書のコピーを出してもらうことができました。
(オーナーさんに了承を取ってもらって個人情報は消してもらっています。)

この交渉だけで2週間くらいはかかりましたので、相当消耗しました。。。

法人契約して社宅にしようとしている人は、事前に契約関係を確認しつつ、オーナーと不動産会社で契約がある場合は不動産会社側に契約書のコピーの提供をお願いした方が良いと思います。

私も次に引っ越しをする際には、先に不動産会社と交渉して、契約時に「不動産会社とオーナー間の契約書のコピー」を入手したいと思います。


固定資産税評価額が出るのは翌年から

不動産会社とオーナーの賃貸借契約書を取得して、これでようやく証明書を取得できると都税事務所に行きましたが、ここで次の問題にぶち当たりました。

それは新築物件の場合は評価額が出るのは翌年からということです。

詳しい人から見ると当たり前なのかもしれませんが、新築物件の固定資産税評価額が出るのは翌年4月1日以降ということで、3月末に取得しようとしましたがそもそも証明書がまだ取得できないという事態におちいりました。

しかも、4月になると人事異動が行われることが多く、これまで話を進めていた都税事務所のおじさんが4月になったら別の人になる悲劇も起きました。。

「先に言ってよ・・・」

とも思いましたが、言っても証明書がないものは仕方がないので、おとなしく4月の前半まで待ち、新人の担当者の人にこれまでのいきさつを説明しつつ、1から書類を確認してもらって、ようやく固定資産税評価証明書を取得できました。

新築物件を借りようとしている人は要注意だと思います。。

私も今度法人契約で社宅を借りる際は、新築物件ではなく1年以上は築年数が経っている物件を借りようと思います。。。


面倒だったけど節税効果は大きい

と、色々ありましたが、書類を取得してからは税理士に書類を送付して、計算をしてもらい上記の計算結果を得ました。

15万円のうち14万円近くを経費参入できますので、税率を4割とすると

14万円×40%=5.6万円
5.6万円×12ヶ月=67.2万円

67.2万円も節税できることになりました!

50%を経費参入した場合(経費参入額7.5万円)と比較しても

14万円-7.5万円=6.5万円
6.5万円×40%=2.6万円
2.6万円×12ヶ月=31.2万円

31.2万円も税金を安くできたことになる計算となります。

手間を考えても、後は自動的に税金が安くなりますので良かったと思っています。

これだけ税金を安くできると、もうちょっと家賃の高い物件に住んでも良いのかなと思いました。

ということで、手間は色々ありましたが、節税策としては大きい役員社宅ですので、私と同じような状況で固定資産税評価証明書を取得したい人は参考にしていただければと思います。

いや、本当大変でした。。


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